Faut-il faire des travaux immobiliers en 2017 ?

Sommaire :

  • Réalisez un maximum de travaux immobiliers en 2017

  • Différez à 2019 les travaux prévus en 2018

 

L’article 60 de la Loi de Finances pour 2017 prévoit que, compte tenu du passage au prélèvement à la source en 2018, les revenus « non exceptionnels » réalisés en 2017 ne seront pas imposés. Les déficits fonciers réalisés cette année n’engendrons pas de réduction d’impôts, puisque 2017 est une « année blanche » pour les revenus « non exceptionnels. »

Une question se pose alors : n’aurait-on pas intérêt à différer à 2018, les travaux que l’on pensait réaliser en 2017 ?

La réponse à cette question est surtout pas, bien au contraire !

En effet, le législateur a prévu un mécanisme particulier pour ne pas inciter les contribuables à différer à 2018 les travaux qui auraient pu être réalisés en 2017. Ce mécanisme est le suivant :

  • Les déficits fonciers réalisés en 2017 seront déductibles du revenu global 2017 selon les règles habituelles, c’est-à-dire à hauteur de 10 700 €, l’excédent étant imputable sur les bénéfices fonciers des 10 années suivantes. C’est la règle commune et comme 2017 est une année blanche, les travaux réalisés en 2017 ne permettront pas de voir baisser l’impôt à payer, puisque, de toute façon, aucun impôt ne sera à payer sur les revenus « non exceptionnels » de 2017 !
  • Cependant, le déficit foncier 2017 excédant 10 700 € sera imputable sur les bénéfices fonciers réalisés au cours de dix années suivantes.
  • Mieux, 50% du montant des travaux réalisés en 2017 seront déductibles des revenus fonciers perçus en 2018.
  • En contrepartie, 50% seulement des travaux réalisés en 2018 seront déductibles des revenus fonciers perçus en 2018.

Un exemple permet de comprendre les avantages et les inconvénients de ce système exceptionnel.

Soit un foyer réalisant un bénéfice foncier ordinaire de 20 000 € chaque année et qui décide de réaliser 50 000 € de travaux en 2017. Quel va être l’impact fiscal ?

  • En 2017 :
    • Revenu foncier ordinaire : 20 000 €
    • Travaux : – 50 000 €
    • Déficit foncier : -30 000 €
      • Dont imputable sur le revenu global 2017 : – 10 700 €
      • Dont reportable sur les bénéficies fonciers des 10 années suivantes : 19 300 €
    • Gain fiscal 2017 : 0 (car 2017 est une année blanche)
    • Perte fiscale 2017 : 0 (car 2017 est une année blanche)

 

  • En 2018 :
    • Revenu foncier ordinaire : 20 000 €
    • Travaux à prendre en compte (50% des travaux réalisés en 2017) : -25 000 €
    • Déficit foncier : -5 000 €
      • Dont imputable sur le revenu global 2017 : – 5 000 €
    • Déficit 2017 reportable sur les bénéficies fonciers des 9 années suivantes : 19 300 €
    • Gain fiscal exceptionnel 2018 : 5 000 € X tranche marginale d’imposition

Notez, qu’en revanche, les travaux réalisés en 2018, ne seront comptabilisés qu’à hauteur de 50% de leur montant.

La conclusion est simple :

  • Vous n’avez aucune perte fiscale à effectuer des travaux en 2017, puisque 2017 est une année blanche,
  • Vous réalisez une économie d’impôts exceptionnelle en 2018, grâce à l’imputation de 50% du montant des travaux réalisés en 2017 sur vos revenus fonciers 2018 !
  • Vous réalisez une « perte fiscale » en effectuant des travaux en 2018, puisque seulement 50% de leur montant sera pris en compte cette année là.

En un mot : faites le maximum de travaux en 2017 et différez à 2019 les travaux prévus en 2018 !

 

Source :

https://www.legifrance.gouv.fr/

http://www.performance-publique.budget.gouv.fr/

Eric Sabrié, Auteur de l’article

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